Appalto e condominio: quando la mediazione è obbligatoria?
Quando una controversia riguarda lavori su un edificio condominiale, la presenza del condominio come parte della lite non basta, da sola, a rendere obbligatoria la mediazione.
Occorre verificare il rapporto giuridico da cui nasce la domanda.
La sentenza del Tribunale di Avellino n. 1463 del 23 luglio 2026 affronta questa distinzione nell’ambito dell’opposizione a un decreto ingiuntivo ottenuto da un’impresa per somme richieste in relazione a un appalto di riqualificazione energetica.
Il Tribunale dichiara la propria incompetenza territoriale e revoca il decreto, ma esamina anche la questione della mancata mediazione, pur ritenendola assorbita dalla decisione sulla competenza.
Secondo il giudice, la pretesa dell’impresa deriva dal contratto di appalto e non dalle norme che regolano i rapporti condominiali: nel caso esaminato, quindi, la mediazione non costituiva condizione di procedibilità. L’art. 5 del D.Lgs. 28/2010 include il condominio tra le materie soggette a mediazione obbligatoria, mentre l’art. 71-quater disp. att. c.c. ne delimita l’ambito alle controversie derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni specificamente condominiali.
È dunque decisiva la fonte del diritto fatto valere: contestare una deliberazione assembleare o la ripartizione delle spese pone questioni diverse dal richiedere un corrispettivo contrattuale. Il tema richiede tuttavia attenzione.
Il Tribunale di Crotone, con la sentenza n. 78 del 7 febbraio 2025, aveva ritenuto obbligatoria la mediazione per una domanda dell’appaltatore rivolta direttamente a un singolo condomino, sulla base di una previsione contrattuale, per il pagamento della quota dei lavori di manutenzione straordinaria.
Le due fattispecie presentano quindi differenze che invitano a evitare automatismi: occorre esaminare chi agisce, contro chi e in forza di quale titolo. Inoltre, anche quando l’obbligo non deriva dalla materia, la mediazione può essere prevista da una clausola contrattuale o disposta dal giudice, secondo gli artt. 5-sexies e 5-quater del D.Lgs. 28/2010. Resta sempre possibile sceglierla volontariamente.
Per amministratori, imprese e professionisti, qualificare correttamente la controversia è quindi essenziale, così come valutare l’opportunità di un confronto che consenta di affrontare richieste economiche e contestazioni e ricercare una soluzione condivisa.